신축 아파트를 둘러싼 하자 분쟁이 빈번하게 발생하면서 이를 해결하기 위해 아파트하자소송을 고려하는 입주자들이 늘어났다. 입주자 개개인이 건설사 등을 상대로 개별 소송을 진행하기는 어려움이 크지만 입주자대표회의를 구성하여 각 아파트 소유자로부터 동의서나 위임장을 받아 채권을 양도받고 변호사에게 수임을 맡기면 보다 수월하게 아파트하자소송을 진행할 수 있다.

본래 아파트하자소송은 입주자들에게 그리 매력적인 선택지가 아니었다. 아파트의 가치를 지키기 위해서는 아파트 내부 문제를 외부로 표출해선 안 된다는 생각이 지배적이었기 때문이다. 때문에 수많은 수분양자들은 신축 아파트에 곰팡이가 생기고 물이 줄줄 흘러내려도 아파트하자소송만은 제기하고 싶어하지 않았다. 그러나 아파트 가격의 변동에 따라 하자보수의 필요성이 커져만 갔고, 이제 아파트하자소송은 신축 아파트 입주자들이라면 누구나 고려해 볼만한 선택지로 자리잡았다.

한편, 일각에서는 아파트하자소송의 증가로 인해 소모되는 사회적 비용이 지나치다는 지적도 제기된다. 하자보수 책임을 제대로 인정하지 않는 건설사나 시공사에 대응해 아파트하자소송을 제기하는 것은 바람직하지만 제대로 준비하지 못해 소송 시일이 길어지면 하자를 보수하지 못하고 생활해야 하는 입주자들의 고통만 커진다는 것이다. 소송비용에 대한 부담도 큰 데 비해 무조건 입주자가 이긴다는 보장도 없어 소송을 제기해야 할지 말아야 할지 고민하는 경우도 많다.

아파트하자소송을 제기하기 전에는 소송으로 얻을 수 있는 실익을 냉정하게 계산해보아야 한다. 다른 아파트는 어떻게 보상을 받았다더라 하는 소문만 믿지 말고 관련 판례에서 어떠한 법리가 적용되어 어떠한 결과를 도출하게 되었는지 자세히 살펴봐야 한다.

예를 들어 큰 불편함이 없어 조금만 고치면 되는 하자라면 굳이 소송까지 제기하지 말고 시공사에 수리 요청을 하는 편이 경제적이다. 설계도면과 조금 달라진 주관적 하자가 존재한다 하더라도 실제 기능상, 미관상 부족함이 없다면 시공사의 하자보수 책임이 인정되지 않을 가능성이 높으므로 소송이 무의미해질 수 있다.

또한 무작정 소송부터 논의하지 말고 시공사와 협의하여 수리를 시도해보는 편이 바람직하다. 아파트하자소송은 시공사에 대해 수리비에 상당하는 금액을 금전으로 청구하는 내용이다. 수리비를 시공사로부터 받아내 입주자들이 직접 보수에 나서는 셈인데, 크고 중대한 하자일수록 제3의 업체가 개입하여 고치기가 쉽지 않다. 따라서 아파트에 대해 잘 알고 있는 시공사 측에 수리를 요청하고 시공사의 대처가 미흡하다면 그 이후에 아파트하자소송을 제기해도 늦지 않는다.

하자 종류에 따라 하자보수 보증 기간이 정해져 있으므로 이 점도 유의해야 한다. 집합건물법에 따르면 담보 책임의 존속 기간은 최단 2년에서 최장 10년까지 매우 다양하다.

최근에는 아파트 하자를 소송 없이 해결할 수 있도록 다양한 제도도 등장한 상황이다. 이러한 제도를 통해 분쟁을 해소할 수 있다면 이는 입주자에게도 시공사에게도 좋은 일이다. 아파트하자소송이 정말 꼭 필요한 일인지, 진행해야만 한다면 어떻게 준비해야 하는지 변호사의 조력을 구하여 꼼꼼하게 따져보고 신중한 선택을 하기 바란다.

(도움말. 법무법인YK 부동산건설센터 김승현 형사전문변호사)

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