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주택 임대차보증금분쟁 속 내 보증금 지키려면
2년 단위로 맺게 되는 주택 전월세 계약의 만료 시점이 다가오면 세입자의 마음은 복잡해진다.‘혹시 집주인이 보증금이나 월세 등을 올려 달라고 하진 않을까’‘이사를 갈 생각인데 보증금을 제 때 받으려면 언제 말해야 할까’‘만약 보증금을 제대로 주지 않으면 어떻게 대응해야 하나’ 등 생각이 꼬리에 꼬리를 물고 이어지기 때문이다. 임대차보증금분쟁이 발생했을 때 어떻게 해야 내 보증금을 제대로 지킬 수 있을까.
세입자로서 재계약 의사가 없다면 임대인에게 연락하여 계약 갱신의 의사가 없음을 밝히는 것이 좋다. 이사 시기에 맞추어 보증금을 제 때 돌려받으려면 최소한 계약 만료 1개월 전까지는 퇴실 의사를 밝혀야 한다. 주택임대차보호법에서는 계약만료 1개월 전까지 퇴실 통보를 하지 않을 경우 묵시적 계약갱신으로 보기 때문이다. 만약 임대인과 직접 연락이 되지 않는 상황이라면 내용증명을 보내는 것도 도움이 된다.
단 내용증명을 할 때에는 구체적인 내용 구성에 주의해야 한다. 법무법인YK 부동산건설센터 이경복 형사전문변호사는“어떠한 내용이 담겨 있느냐에 따라 임대차보증금반환소송 등 분쟁 해결 과정에서 유리하게 작용할 수도 있고 불리하게 작용할 수 있기 때문에 이러한 점을 고려해 작성해야 한다. 임대인이 연락을 갑자기 피한다거나 비협조적인 자세를 취했다면 이런 부분까지 모두 담는 편이 바람직하고 보증금 반환 날짜나 이행하지 않았을 경우에 받게 될 불이익 등도 명확하게 밝혀야 한다”고 당부했다.
약정된 날짜에 보증금을 돌려 받는다면 분쟁으로 이어지지 않겠지만, 원만하게 해결되지 않는다면 세입자는 법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 만약 임대인이 지급명령에 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 임대차보증금반환소송이 전개되는데 필요한 서류와 절차가 상당히 복잡하기 때문에 단독으로 진행하는 것보다는 변호사 등 전문가의 조력을 받은 것이 좋다.
한편 주택을 임차해 거주하는 동안 임대인이 주택을 담보로 대출을 받는 등 복잡한 사정이 생길 수 있다. 주택임대차보호법에서는 소액임차인에 대한 보호 장치를 설정해두고 있으나 구체적인 사례에 따라 적용 범위가 달라지기 때문에 자신이 해당 조건을 충족하는지 살펴볼 필요가 있다.
이경복 형사전문변호사는“임대차보증금분쟁은 소송 외에도 경매, 강제집행 등 복잡한 절차로 이어지거나 병행하는 경우가 많아 제대로 대응하지 못하면 보증금을 잃을 수 있다. 따라서 다양한 사건 해결 경험을 보유한 변호사를 통해 가장 효과적인 해결 방안을 찾아 대처해야 한다. 현명하고 신속한 대응을 통해 소중한 재산과 권리를 보호받기 바란다”고 전했다.
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