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이민우 변호사 “권리금소송, 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위에 대응할 수 있어”
2022-05-17
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사
상가를 빌려 가게를 꾸리는 자영업자들에게 상가 권리금은 보증금이나 임대료 못지 않게 커다란 비중을 차지하고 있다. 오랜 시간 동안 상가 권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 관행에 따라 암묵적으로 받아 왔지만 상가 건물주가 개입하여 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 일이 많아지며 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 관련 규정을 마련하게 되었다. 만약 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다면 임차인은 권리금소송을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있다.
상가임대차법에 따르면 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수해선 안 된다. 또한 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 해선 안 된다. 임대인이 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해선 안 된다는 것이다.
만일 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 구해 왔을 때, 임대인이 마음대로 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약을 거절하거나 계약이 불가능한 요구 조건을 건다면 임차인이 제대로 권리금을 받지 못할 것이다. 때문에 상가임대차법은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가에 대한 조세나 공과금, 주변 상가와의 차임, 보증금, 그 밖에 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차액이나 보증금을 요구하지 못하도록 정하고 있다. 정당한 사유가 없는 상황에서 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 것 역시 문제가 된다.
만일 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 위와 같은 행위를 한다면 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있다. 만일 임대인이 이 같은 행위로 권리금 회수를 방해했다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 실무에서 흔히 ‘권리금소송’이라 부르는 손해배상청구소송에서는 임대인이 실제로 권리금 회수 기회 방해 행위를 했다는 점을 임차인이 입증해야 한다.
이 때, 임대인이 ‘정당한 사유가 있음’을 들어 자신의 행위가 임차인의 권리금 회수 기회 방해 행위가 아니라고 주장할 수 있으므로 이에 대한 반박 자료를 준비해야 한다.
만일 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 스스로 지급할 능력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있다고 판단되면 임대인의 거절은 정당한 것이 된다.
또한 임대목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았거나 임대인이 선택한신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결해 이미 권리금을 지급한 경우에는 임대인의 책임을 물을 수 없다.
권리금소송은 임대인과 임차인의 입장이 한치의 양보도 없이 부딪히기 때문에 누가 얼마나 철저하게 준비하여 대응하느냐가 소송의 결과를 가른다. 감정적인 주장이나 호소에 기대지 말고 객관적인 자료를 이용해 자신의 입장을 피력해야 한다.
도움말 : YK 법무법인 이민우 변호사
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