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명도임대차, 적법하게 계약 해지된 후에도 부동산을 점유하고 있다면
2021-12-13
▲ 법무법인YK 기업법무센터 이민우 부동산전문변호사
임차인이 임대차계약 갱신의 의사를 표명하지 않아 계약 기간이 만료되거나 임대료를 제대로 지급하지 않는 등 적법하게 계약을 해지 할 수 있는 사유가 발생하면 집주인은 이를 근거로 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있다. 그런데 몇몇 세입자들이 건물을 비워주지 않고 버티는 바람에 집주인이 많은 피해를 보는 경우가 적지 않다. 이러한 때에는 명도소송을 제기하여 부동산의 점유를 회복할 수 있다.
임대차계약을 둘러싼 명도소송은 계약이 적법하게 종료되었다는 점을 입증하기만 한다면 승소 자체가 그리 어려운 일은 아니다. 소장을 작성해 법원에 제출한 후 세입자의 답변서를 기다리고 준비서면과 변론을 거치면 판결을 받을 수 있다. 이 판결문을 근거로 하여 강제집행을 진행하는 것도 가능하다.
다만 명도소송에 소요되는 비용과 기간이 상당하기 때문에 아무리 집주인이라 하더라도 부담을 느끼기 쉽다. 또한 명백한 판결문이 등장했는데도 불구하고 끝까지 고집을 부리며 부동산의 점유를 유지하려는 세입자도 제법 많기 때문에 강제집행 과정에서 물리적인 충돌이 발생하거나 감정적인 다툼이 일어날 수도 있어 가급적 원만한 해결 방안을 모색할 필요가 있다.
이러한 때, 명도소송에 앞서 진행할 수 있는 방법이 바로 내용증명이다. 내용증명은 그 자체만으로는 법적 효력을 갖지 못하지만 현재 직면한 문제를 정리하고 그에 대한 집주인의 입장을 보다 명확하게 밝힘으로써 상대방의 변화를 촉구하는 데 도움이 될 수 있다. 또한 소송으로 이어졌을 때, 증거자료로 활용할 수 있어 여러 모로 유리하다.
명도임대차를 둘러싼 내용증명에서는 당사자 사이의 부동산 계약을 체결한 사실과 그 내용, 계약이 이미 해지되었다는 점, 세입자의 건물 점유 상태, 법적 대응에 대한 의지 등을 담아야 한다.
만일 내용증명을 활용하기 어려울 때에는 세입자와 전화 통화를 하며 그 내용을 녹음하거나 문자, SNS 등을 이용해 대화함으로써 증거자료를 확보해 둘 필요가 있다.
어찌 보면 집주인의 당연한 권리라고 생각할 수 있으나 그 권리를 적법하게 행사하는 일은 결코 쉽지 않다. 명도임대차 소송을 꼼꼼하게 준비하고 소송에 앞서 여러 대응 방안을 활용하여 문제를 조금이라도 더 신속하게 해결하기 바란다.(법무법인YK 이민우 변호사)
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