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공사대금지불각서, 받기만 하면 끝? 공증부터 후속 절차까지 꼼꼼하게 챙겨야 효과적
건설업계에서는 ‘건물 한 번 지으면 10년씩 늙는다’는 말이 우스갯소리처럼 전해진다. 공사계약을 체결하고 완공이 되어 입주를 하기까지 수많은 문제와 갈등에 부딪혀 속앓이를 할 일이 그만큼 많다는 뜻이다. 하지만 건축주가 아닌 시공사 입장에서도 할 말은 많다. 기껏 공사를 완료했더니 온갖 하자를 빌미 삼아 공사대금을 제대로 지불해주지 않거나 직접 작성한 공사대금지불각서조차 나 몰라라 하며 ‘배째라’는 식으로 나오는 경우가 비일비재하기 때문이다.
대부분의 건설 공사는 단기간에 완료되지 않으며 시일을 두고 막대한 비용이 투입되기 때문에 계약금과 중도금, 잔금 식으로 나누어 지급하는 경우가 대부분이다. 공사의 진척 정도에 따라 자재비는 인건비 등을 중간에 계산해야 하는데 공사대금지불각서는 이러한 과정에서 언제까지 대금을 지불하겠다는 약속을 담게 된다.
공사대금지불각서에는 주로 모월 모일까지 얼마의 금액을 지불할지, 또 각서의 내용을 이행하지 않을 경우 어떠한 법적 책임을 질 지에 대한 내용을 넣게 된다. 이 때 공사대금을 정확하게 계산해야 하며 처음 작성한 계약서상의 내용과 어긋나지 않도록 주의해야 한다. 만약 현실적인 사정이 바뀌거나 하여 불가피하게 공사대금을 달리 계산해야 한다면 이러한 점을 고려해 내용을 꼼꼼하게 정하는 편이 낫다. 추후 분쟁이 발생했을 때, 각서의 내용이 자세하면 자세할 수록 유용하기 때문이다.
당사자가 합의하여 각서를 체결한 후에는 공증 절차를 거치는 편이 바람직하다. 공증을 거치게 되면 공사대금지불각서 자체로서 법적 구속력이 발생하며 이후 소송 등을 진행할 때 더욱 효과적으로 활용할 수 있다.
만일 공증까지 받은 각서의 내용을 건축주가 지키지 않고 공사대금 납부를 미룬다면 어떠한 조치를 취할 수 있을까? 가장 먼저 생각해볼 수 있는 대응방안으로는 내용증명이 있다. 각서에 적힌 내용을 이행하라고 독촉하는 한편, 법률상의 대응을 고지함으로써 계약의 이행을 촉구하는 것이다.
이러한 방법으로도 건축주가 움직이지 않는다면 공사대금 청구소송을 고려해보아야 한다. 이 때 공증을 받은 공사대금지불각서, 계약서의 존재는 많은 힘이 될 수 있으며 내용증명을 보낸 내역도 활용 가능하다. 이 밖에도 서로 주고 받은 대화 내용이나 영수증 등 지출 내역 등도 활용할 수 있다. 공사대금청구권의 소멸시효는 3년에 불과하기 때문에 신속하게 대응해야 구제 가능성이 높다는 사실도 잊지 말아야 한다.
법무법인YK 김효준 부동산팀 수석변호사는 “간혹 공사대금채권을 받기 위해 유치권을 행사하려는 분들도 있는데, 합법적으로 유치권을 행사하려면 까다로운 요건을 충족해야 하기 때문에 섣불리 시도하는 것은 위험하다. 당사자의 주장이 첨예하게 엇갈리는 문제이기 때문에 미리 공사대금지불각서 등 증거자료를 충분히 확보한 후 합법적인 절차를 밟아 해결해나가는 편이 바람직하다”고 말했다.
출처 : http://www.e2news.com/news/articleView.html?idxno=234382