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이미 시행 중인 계약갱신요구권과 전월세상한제로 인해 집주인과 세입자가 모두 혼란스러워 하는 이 때, 전월세 신고제가 도입되면 달라지는 부분이 무엇이 있는지, 불필요한 법적 분쟁을 줄이기 위해 각자 어떠한 점을 주의해야 하는지 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사의 도움을 받아 관련된 내용을 정리해 보았다. 

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◇ 임대차(전월세) 신고제, 기준 지역과 금액은?

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2021년 6월 1일부터 시행되는 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 계약일로부터 30일 이내에 임대 기간과 임대료, 건물의 면적과 층수, 갱신 여부 등의 계약 내용을 신고하는 제도다. 신고 지역 및 기준에 부합하는 임대차 계약이라면 예외 없이 신고를 해야 한다. 

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신고제가 적용되는 신고 지역은 서울과 인천, 경기도를 비롯한 수도권 지역과 지방광역시, 세종시 및 각 도(道)와 시(市) 지역이다. 단, 도 내의 군(郡) 지역은 거래량이 적고 소액 계약의 임대차 비중이 높아 신고의 필요성이 낮다고 판단되어 신고 지역에서 제외되었다. 

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지역 외 신고 기준으로는 금액이 있다. 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임 30만원을 초과하는 계약이라면 신고해야 한다. 이는 확정일자가 없어도 최우선 변제 순위가 인정되는 임차 보증금의 액수가 6천만원인 점을 고려해 정해졌다. 

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◇ 신규 및 갱신 계약 모두 신고 대상… 온라인 신고도 가능해

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구체적인 신고 항목은 임대인과 임차인의 인적사항, 임대목적물의 정보(주소, 면적, 방 수 등), 임대료, 계약기간, 계약체결일 등이다. 신규 계약이든 갱신 계약이든 모두 신고의 대상이지만 갱신 계약의 경우에는 종전의 임대료와 계약갱신요구권의 행사 여부를 추가해야 한다. 단, 계약금액의 변동이 없을 경우에 한하여 신고하지 않아도 된다. 

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계약 당사자, 즉 집주인과 세입자 모두 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여야 하지만 서류를 제출하는 일은 둘 중 한 사람이 진행해도 무방하다. 임대 목적물 관할 읍면동 주민센터를 방문해 신고서를 제출하거나 온라인을 통한 비대면 신고도 진행할 수 있다. 

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만일 임대차계약을 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료를 내야 한다. 단, 올해 6월 1일부터 내년 5월 31일까지는 계도기간이기 때문에 과태료가 면제된다. 

◇ 당분간 혼란 지속될 것… 전문가 조력으로 분쟁 줄여야

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이미 오래 전부터 예고되어 온 ‘전월세신고제’이지만 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행된 지난 해 7월부터 불거진 집주인과 세입자의 갈등이 제대로 봉합되지 못한 현재, 새로운 제도의 시행이 더 큰 불란을 초래하는 것이 아니냐는 우려도 제기된다. 세입자를 보호하고 보다 투명한 임대 문화를 조성하려는 법 취지에는 공감하지만 당장의 불이익을 피하고자 하는 집주인들의 움직임을 예측하기 어렵다는 것이다. 

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이러한 문제에 대해 이 변호사는 “부동산 시장의 대대적인 변화를 가져오는 커다란 물결이기 때문에 어느 정도의 혼란은 피할 수 없다. 이러한 상황을 현명하게 헤쳐가기 위해서는 달라진 제도를 정확하게 이해하고 자신이 처한 환경에서 어떠한 권리를 행사할 수 있을지 면밀하게 검토할 필요가 있다. 부동산 계약과 관련해 새로운 이슈가 발생했다면, 법률 전문가의 도움을 받아 불필요한 법적 분쟁을 최소화 하기 바란다”고 전했다. 

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출처 : https://www.gokorea.kr/news/articleView.html?idxno=705640