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내 땅에 세워진 무허가건물, 마음대로 철거하다 큰 코 다친다… 합법적인 권리 행사하려면?
경매 등을 통해 토지를 취득했으나 정작 그 위에 무허가건물이 세워져 있어 이를 마음대로 사용하지 못하는 경우가 많다. 토지를 원하는 대로 이용하려면 건물의 철거가 불가피하지만 건물 소유자와 합의를 끌어내기 어려운 탓이다. 게다가 건물이 임차된 상황이라면 세입자를 내보내는 문제까지 겹쳐져 분쟁이 심화될 가능성이 매우 높다.
몇몇 사람들은 무허가건물을 마음대로 철거해도 무방할 것이라 생각한다. 어차피 불법 건축물인데다 토지가 자신의 소유이기 때문에 자기 마음대로 처분해도 된다고 여기는 것이다.
하지만 토지에 대한 소유권이 있다 하더라도 건물에 대한 권리까지 포함하지 않으므로 반드시 건물의 실제 소유주와 협의하거나 법적 절차를 밟아 철거 작업을 진행해야 한다. 임의로 행동하여 법의 테두리를 벗어날 경우 오히려 처벌, 손해배상 등의 책임을 지게 될 수 있으므로 주의할 필요가 있다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “무허가건물이라 하더라도 실제 소유 중인 사람이 있기 때문에 이들과 합의하거나 이들을 대상으로 건물철거소송 등을 제기하여 토지의 이용 가능성을 회복해야 한다. 만일 무작정 건물을 부수려 하거나 타인이 점유하는 건물에 무단으로 침입한다면 재물손괴 내지는 주거침입 등의 혐의로 처벌을 받게 될 수 있으므로 변호사의 도움을 받아 합법적인 해결 방안을 모색해야 한다”고 당부했다.
만일 무허가건물에 임차인이 있다면 임차인을 대해서 명도소송을 진행해야 한다. 임차인이 건물을 비워주어야 비로소 철거를 진행할 수 있기 때문이다.
이 때 주의할 점은 건물 소유자나 임차인에 대해 부동산처분금지 가처분 및 부동산점유이전금지 가처분 등의 조치를 취해야 한다는 것이다. 이러한 조치를 취하지 않으면 소송이 진행되는 도중 제3자에게 건물을 넘겨줄 수 있으며 결국 승소하더라도 철거나 명도 집행이 불가능하다. 따라서 사전처분을 적절히 이용해 만반의 대비를 해야 한다.
한편, 무허가건물의 철거 문제를 두고 법정지상권이나 권리 남용 등의 쟁점이 발생할 수도 있다. 이러한 문제는 흔하게 발생하는 것은 아니지만 일단 인정되면 토지소유자의 권리를 크게 제한하기 때문에 사전에 가능성을 계산해보고 타당한 법리를 전개해 나가야 한다.
이민우 부동산전문변호사는 “토지를 구입하는 사람들은 대부분 해당 토지를 이용해 수익을 거두려는 계산을 하고 있기 때문에 무허가건물 등의 문제를 빠르게 해결하지 않으면 그만큼 피해가 커질 수 밖에 없다. 사태를 조속히 수습하고 손해를 최소화하고자 한다면 무허가건물의 철거, 명도 등에 대한 경험이 많은 변호사의 조언을 구하기 바란다. 사안마다 고려해야 되는 점이 달라지므로 신중한 접근이 필요하다”고 전했다.
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