신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화되며 소상공인의 고충이 커지고 있다. 비대면 소비 문화가 자리잡으며 오프라인 시장이 그만큼 위축되었기 때문이다. 때문에 정부 당국은 이들을 위하여 여러 대책을 마련하고 있으며 지난 해에는 상가임대차보호법을 일부 개정하여 ‘계약갱신 임시 특례’를 시행하는 중이다. 

그런데 현장에서는 상가임대차보호법에 규정된 자신의 권리를 제대로 사용하지 못하고 혼란스러워하는 이들이 적지 않다. 임대인과 임차인이 가지고 있는 의문을 풀기 위해 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사의 자문을 구해 보았다. 모쪼록 상가 임대차계약을 둘러싼 분쟁을 예방하고 해소하는 데 도움이 되기를 바란다. 

Q. 상가 건물을 보유하고 있습니다. 현재 세 들어 있는 임차인이 지난 해 12월부터 지금까지 세 달간 월세를 내지 않고 있는데, ‘상가임대차법 코로나 특례 조치’ 때문에 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 세입자는 밀린 월세도 주지 않겠다는 입장인데, 정말 법적으로 밀린 월세조차 받을 길이 없는 건가요?

A. 지난 해 9월 29일부터 시행 중인 ‘상가임대차법 코로나 특례 조치’는 시행일로부터 올해 3월 28일까지의 기간 내에 월세를 3개월 이상 연체한 경우에 한하여 월세 연체를 사유로 건물주가 계약 해지나 계약 갱신 거절 등을 할 수 없다는 내용을 담고 있습니다. 다시 말해, 그 기간 동안 밀린 월세를 내지 말라는 내용이 아닙니다. 

따라서 법에 규정된 기간 이후에도 세입자가 밀린 월세를 주지 않는다면 당연히 법적으로 이를 요구할 수 있으며 밀린 기간에 따른 이자까지 받을 수 있습니다. 해당 법안은 계약 갱신 거부나 계약 해지에 관한 내용일 뿐 월세를 면제한다는 내용이 아니라는 점을 잘 알아두어야 합니다. 

Q. 최근 건물주에게 계약갱신을 요구했으나 건물주는 재건축에 들어가게 되었다며 오히려 퇴거를 요청해왔습니다. 저는 이대로 권리금 한 푼 받지 못하고 나가야만 하는 건가요?

A. 애석하게도 상가임대차보호법에서는 임대인이 재건축을 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 별다른 사유가 없는 한 임대인의 퇴거 요청은 정당하다고 볼 수 있습니다. 

다만, 최근 이와 관련하여 유의미한 판례가 등장해 소개해드립니다. 이 판례(2019다248831)에서 재판부는 단순히 사업시행인가가 나온 단계에서 이를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 묵살하는 것이 부당하다고 판단했습니다. 실제로 재건축이 구체화 되어 진행되는 관리처분계획까지 못해도 수년이 걸릴 수 있는데 그 사이에 충분히 보호받을 수 있는 임차인의 권리금회수기회나 운영 기회를 박탈해서는 안 된다는 것입니다. 

만약 아직 재건축이 현실화 되지 않았거나 단순히 사업시행인가 단계에 머물러 있다면 이러한 법리를 적용하여 문제를 풀어나갈 수 있습니다. 단, 구체적인 내용이나 도움에 대해서는 별도로 부동산전문변호사의 조력을 구하는 편이 바람직합니다. 

Q. 건물주가 임대차계약기간 만료를 사유로 가게를 비워달라고 합니다. 현재 상가임대차보호법에 따르면 10년 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 것으로 알고 있는데 건물주는 법 시행 전 계약이라며 현행 법이 적용되지 않는다고 주장합니다. 건물주의 말이 맞는 건가요?

A. 현행 상가임대차보호법이 보장하는 10년 계약갱신요구권은 2018년 10월 16일 이후에 맺은 임대차계약이거나 최소한 갱신을 한 번이라도 한 계약이어야 유효합니다. 따라서 그 이전에 맺은 임대차계약으로 갱신을 한 적도 없다고 한다면 애석하지만 계약갱신요구권은 5년간만 보장됩니다. 

따라서 2018년 10월 16일 이전에 상가임대차 계약을 진행했고 이후 갱신한 적이 없다면 계약 만료시점이 되기 전에 5년이 지났는지 확인해야 합니다. 법적으로 보호받을 수 없는 상황인데도 무리하게 버티다가 명도소송이라도 진행되면 큰 곤경에 처할 수 있으므로 가급적 법률전문가와 상담하여 현재 자신의 상태를 정확하게 확인하기 바랍니다. ​ 

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