세입자가 전세금을 돌려받기 위해 제기하는 전세보증금반환소송 등 임대차보증금 소송이 최근 3년간 26% 이상 증가한 것으로 드러났다. 대법원이 국회에 제출한 자료에 따르면 전세보증금반환 소송을 포함한 임대차보증금 소송 접수 건수가 2017년 9138건에서 2019년 1만1530건으로 약 26.2%나 늘어났다. 집값 상승으로 ‘깡통전세’나 ‘역전세’ 등에 대한 우려가 높아지는 현재, 추후 임대차보증금 문제로 속앓이를 할 세입자는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 

세입자들은 일반적으로 계약 만기 시점에 맞추어 다음 이사할 집을 구하게 되는데 집주인이 ‘다음 세입자를 구해야만 돈을 줄 수 있다’며 차일피일 전세보증금반환을 미룬다면 애가 탈 수 밖에 없다. 세입자들은 어렵게 구한 새로운 집을 포기하고 전세자금을 받을 때까지 이사를 미뤄야 하는지 아니면 어떻게 해서든 돈을 융통해 새로운 집으로 이사하고 전세보증금을 받기 위해 노력해야 하는지 갈피를 잡지 못해 어려워한다. 전세보증금을 제 때 돌려받기 어려운 상황에서 세입자가 취할 수 있는 조치가 무엇인지 법무법인YK 부동산건설센터 김승현 형사전문변호사의 도움을 받아 알아보았다. 

# 전세계약 만기 전이라면, ‘내용증명’이 도움될 수 있어

계약을 갱신할 마음이 없다면 전세계약이 만기 되기 전 전세보증금반환을 요구하는 내용증명을 발송하는 편이 바람직하다. 내용증명은 우체국이 서류 내용과 날짜를 증명해주기 때문에 이후 전세보증금반환소송 등을 제기할 때 증거 자료로 활용할 수 있기 때문이다. 가능하다면 계약이 만료되기 한달 전까지는 보내는 편이 좋다. 

내용증명에 꼭 들어가야 하는 내용으로는 △발신인(세입자)과 수신인(집주인)의 이름, 주민번호, 연락처 △임대차보증금의 금액과 계약날짜 등 임대차 계약의 내용 △보증금 반환 기간 내에 돈을 주지 않겠다고 한 내용 △보증금 반환 요청 및 소송 의사 등의 표현 △보증금을 반환받을 계좌 번호 등이 있다. 개인이 직접 보내든 변호사를 통해 보내든 효력에 영향을 미치지 않지만 핵심 내용을 빠트릴 경우, 목적을 달성할 수 없으므로 주의해야 한다. 

# 전세금 반환 전, 이사해야 한다면 ‘임차권 등기명령’ 설정해야 

내용증명을 보내고 계약 만기가 도래했음에도 불구하고 전세보증금을 돌려받지 못한다면 세입자는 미리 구해 둔 새 전세 집으로 이사를 가야 할 지 보증금을 반환 받을 때까지 계속 버텨야 할지 고민하게 된다. 전세 매물을 구하기 어려운 부동산 사정을 고려해보면 재정적 여건이 되는 한 전세보증금을 받기 전에 이사를 하는 편이 낫다. 

하지만 이사를 하기전 반드시 ‘임차권 등기명령’을 진행해야 한다. 전세기간이 끝난 후에도 보증금을 받지 못한 세입자가 제3자에게 대항할 수 있게 되고 전셋집이 경매로 넘어가게 될 경우에도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다. 임차권 등기명령을 신청할 때 집주인의 협조는 필요하지 않다. 다만 서류를 준비하고 절차가 까다롭기 때문에 신속하게 진행하고자 한다면 변호사의 도움을 받는 것도 나쁘지 않다. 

# 최후의 보루, 전세보증금반환소송 제기한다면 가압류 등 보전처분 필요해   

끝끝내 전세보증금을 돌려주지 않아 전세보증금반환소송을 제기하려 한다면 소송 제기에 앞서 집주인의 재산 등에 가압류 신청을 하는 것이 좋다. 소송이 진행되는 도중 집주인이 마음대로 재산을 처분한다면 소송에서 이기고도 보증금을 받지 못하는 최악의 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 

또한 전세보증금반환소송을 진행할 때, 원래 보증금을 받아야 하는 날로부터 지연된 기간만큼 연5%의 이자를 가산해 요청할 수 있으며 판결이 난 이후에도 보증금반환이 지연된다면 그 기간만큼 12%의 이산을 가산해 받을 수 있다는 것도 잊지 말아야 한다. 보증금반환 판결문을 받으면 통장에 대해 압류, 추심명령을 신청할 수 있으며 부동산에 대한 경매를 진행해 보증금을 받아낼 수 있다. 변호사의 조력을 구한다면 보다 원활하게 일련의 과정을 진행할 수 있다.

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