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통과의례 되어버린 아파트하자소송, 신속하게 해결하려면
서울을 비롯한 수도권의 집값이 천정부지로 치솟으면서 아파트하자소송 등 분쟁이 잇따르고 있다. 지난 해 상반기, 10대 건설사를 상대로 진행 된 아파트하자소송 비용은 1600억원이 넘었다. 다른 건설사들의 비용까지 합치면 아파트하자소송에 걸린 소송가액만 2000억원이 넘을 것으로 예상된다.
소송으로 진행하기 전, 하자분쟁을 조정해달라는 민원도 상당하다. 국토교통부 산하 하자심사•분쟁조정위원회에 접수된 민원은 2015년 4244건을 기록한 이후 매년 4천건을 넘기고 있다.
원칙적으로 하자란 공사가 잘못되어 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물의 안전이나 시설물의 기능상, 미관상 지장을 초래하는 것을 말한다. 수억에서 수십 억원에 달하는 금액을 지불하고 아파트를 구매하기에 입주자는 누구보다 깐깐한 눈으로 하자를 찾아내지만 시공사는 시공상 아무 문제가 없고 불가피하게 발생하는 하자라며 책임을 회피하기에 양 자의 입장 차이를 좁히기 어렵다. 책임 소재를 분명히 하기 위해 아파트하자소송이라는 선택을 할 수 밖에 없는 것이다.
법적으로 하자 책임을 따지려면 하자의 유형부터 파악해야 한다. 공동주택관리법 시행령에서 하자는 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분하고 있으며 내력구조부별 하자는 안전을 위협하는 심각한 상황이 대부분이기 때문에 시공사의 책임이 비교적 쉽게 인정된다. 하지만 시설공사별 하자는 시공 오차에 대한 시공사와 입주자의 판단 기준이 다르기 때문에 책임소재를 명확하게 구분하기 어렵다.
법무법인YK 부동산건설센터 김승현 변호사는 “주택법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에서는 하자의 종류에 대해 상세하게 분류하고 있으며 각 유형별 책임소재를 정하고 있다. 때문에 아파트하자소송을 하기 전에는 발생한 하자가 법이 정하는 유형에 속하는지 아니면 실생활에서 단순히 불편한 수준인지 구분해야 하고 법적으로 누구에게 책임 소재가 발생하는지 고려해 접근해야 한다.”고 말했다.
다만 내용이 복잡하고 실제 상황에 단순히 대입하기 어려운 부분이 많아 일반인이 홀로 진행하기는 어려운 부분이 많다. 이에 김승현 변호사는 “최근에는 아파트 보증보험이나 합의, 조정 등 다양한 해결 방법이 존재하기 때문에 반드시 아파트하자소송을 진행할 필요는 없다. 다만, 어떤 방법을 선택하든 하자를 객관적으로 입증해야 하기 때문에 관련 증거를 수집하거나 문제를 해결하는 데 전문 지식이 요구된다. 어떠한 방법으로 문제를 해결하든 법률 전문가의 조력을 구한다면 소요되는 시간과 비용, 노력을 단축할 수 있을 것”이라고 설명했다.
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