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기획부동산사기, 투자사기 입증 쉽지 않아… 고의적 기망의도 증명해야
지난 3년간, 11명 이상이 공유하고 있는 임야의 지분권자 숫자가 폭증했다. 국토교통부의 최근 10개년 ‘공유인수 10인 이상 필지’ 자료에 따르면 지목이 임야인 필지의 공유인수는 지난 10년 간 50만명이 증가했으며 특히 최근 3년 동안에 36만명이 늘어났다. 이러한 변화는 공유지분을 쪼개 파는 형식의 기획부동산사기가 2017년을 전후해 급성장했기 때문인 것으로 보인다. 기획부동산사기 수법은 매우 다양하지만 사실상 맹지인 토지나 임야를 싸게 사들인 후 개발 호재가 있다는 식으로 선동해 토지를 쪼개 높은 가격에 판매하는 방식이 널리 활용되고 있다.
전국 수십 개의 지점을 통해 다단계 피라미드식 영업을 펼치는 곳도 부지기수다. 하지만 피해자들이 구제를 받기란 하늘의 별 따기와 다름 없었다. 매수자 개인이 기획부동산업체를 고소해도 증거 불충분 등을 이유로 무혐의로 풀려나는 사례가 많았기 때문이다. 피해자가 사기라고 주장해도 업체는 정당한 투자였다고 항변하기 일쑤다.
법무법인YK 부동산건설센터 유상배 형사전문변호사는 “사기죄는 기망행위 여부를 입증하는 것이 가장 중요하다. 그런데 투자는 향후 발생할 기대 가치와 연결되어 있어 항상 일정 정도의 위험성을 갖고 있으며 투자자 본인도 이러한 사실을 알고 자금을 투입한다. 때문에 단순히 금전적 손실이 발생했다고 해서 투자사기라고 인정받기는 어렵고, 업체가 고의적으로 허위 사실 등을 유포했다는 점 등을 증명해야만 한다.”고 설명했다.
개발 가능성이 희박한 임야를 공유지분 형태로 쪼개서 판매하는 행위가 불법이냐 아니냐를 두고 이어진 논쟁은 올해 초, 국내 최대의 기획부동산 업체의 경영진이 사기 혐의로 징역형의 실형을 선고받으면서 방점을 찍었다. 필지 4곳의 공유지분 소유자가 1,600명에 달하는 대형 사건에서 이러한 판결이 나왔다는 이야기는 향후 유사 사건 또한 사기로 판명될 가능성이 높아졌다는 의미이기 때문이다.
다만, 사기 혐의가 인정된다고 해서 피해자들의 손해가 저절로 원상복구 되지는 않는다. 유상배 형사전문변호사는 “해당 부동산 계약이 사기였음이 인정되면 민사소송을 통해 이를 취소하고 부당이득을 취한 일당에게 손해배상을 청구하거나 투자금 반환 청구소송을 제기해야 투자한 금액을 회수할 수 있다. 하지만 재산을 은닉해 놓는 경우가 많고 피해자의 숫자가 많을수록 빠른 대응이 필요하기 때문에 사기 사건과 관련하여 형사전문 변호인의 도움을 받을 필요가 있다.”고 당부했다.
또한 유상배 형사전문변호사는 “최근에는 기획부동산 사기 피해를 입은 피해자에게 접근해 도움을 주겠다는 식으로 연이은 덫을 놓는 수법까지 발견되었다. 따라서 사건 해결을 위해 변호인을 선임할 때에도 믿을 수 있는 법무법인, 변호사를 선별해야 추가 피해를 막을 수 있다.”고 덧붙였다.
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