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해결 어려운 시공사하자보수 문제, 보증금만 믿으면 될까?
아파트 분양가가 해마다 치솟고 있으나 이에 걸맞지 않은 아파트 하자 문제가 끊이지 않고 발생해 입주자들을 고통스럽게 만들고 있다. 국토교통부 하자심사•분쟁조정위원회에 접수된 아파트 시공사하자보수 민원은 매년 증가하고 있으며 지난 해에는 무려 4290건을 기록했다. 민원의 대상이 된 시공사 중에는 경력이 길고 유명한 시공사가 적지 않아 입주자들은 ‘대체 무엇을 기준으로 시공사를 선정해야 하느냐?’고 불만을 토해내기 일쑤다.
아파트 하자에 대한 보상이 워낙 빈번하게 발생하면서 우리나라는 ‘하자보수 보증금’ 제도를 도입하여 공동주택을 건축한 사업 주체가 시공사하자보수 문제를 해결하도록 총 사업비의 3%를 보증금으로 마련하도록 했다. 만일 하자보수가 발생하면 입주민은 하자보수보증금을 통해 시공사의 하자보수를 요청할 수 있고 하자보수 비용을 지급받을 수 있다. 사업주체는 청구를 받은 날로부터 15일 내에 하자를 직접 보수하거나 보수 계획을 입주자대표회의에 통보해야 한다.
주로 문제가 되는 시공사하자보수 내용은 누수, 결로, 곰팡이, 건물파손 등이 있다. 하자의 원인과 현상에 따라 하자보수보증금의 책임기간과 보증금 비율이 달라지는데 타일 등 마감공사의 하자는 2년간 보증금 비율 15%을 보인다. 위생, 난방, 가스, 옥외급수 등과 관련된 하자는 3년간 40%, 기초공사나 건축물의 구조체 자체에 대한 문제는 10년간 20%의 보증금 비율을 갖는다.
하자보수보증금이 도입되면서 시공사하자보수분쟁에 대한 부담이 크게 줄었으나 하자보수보증금이 모든 하자보수 문제를 해결하는 것은 아니다. 만일 실제 하자보수 비용이 하자보수 보증금을 초과하거나 하자보수보증금 청구를 했음에도 불구하고 사업주체가 15일 내에 어떠한 조치도 취하지 않는다면 결국 소송이라는 선택을 할 수 밖에 없다.
법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사는 “아파트 등 집합건물의 특성상 시공사하자보수 문제는 한 가구에 그치지 않고 여러 가구가 함께 경험하고 있을 가능성이 크다. 즉, 보수에 필요한 액수가 그만큼 커지기 때문에 시공사로서도 부담을 느끼고 자신의 책임을 쉽게 인정하지 않을 수 있다. 따라서 하자보수에 대한 책임을 정확히 입증하고 소송을 진행해야 기대하는 결과를 얻을 수 있다.”고 말했다.
또한 장정훈 건설전문변호사는 “보수의 원인이나 하자 발생의 시기 등 다양한 쟁점이 얽혀 있기 때문에 시공사하자보수 분쟁에 대한 조정이나 소송, 제재 처분과 관련된 노하우가 풍부한 건설전문변호사의 조력을 적절히 활용해야 한다. 입주자들끼리 힘을 합친다면 개인의 부담을 줄이면서 더욱 신속한 해결책을 찾을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
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