YK 소식 YK법률사무소의 다양한 소식을 알려드립니다.
공사대금자문, 건설 공사가 중단된 상황에 대하여
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 부동산전문변호사
건축주와 시공사 사이에 체결하는 공사도급계약은 모종의 사유로 인해 도중에 종료되기도 한다. 갑작스럽게 공사가 중단되었을 때, 건축주는 공사대금을 어떻게 산정해야 하는지 고민할 수 밖에 없다. 건축물이 미완성되기는 했지만 공사가 지금까지 진행된 사실은 자명하기 때문에 공사대금을 아예 지급하지 않을 수는 없지만, 완공된 것이 아니기 때문에 과연 얼마의 공사대금을 덜 지급해도 되는지 계산해야 한다. 이러한 때에는 공사대금자문을 통해 기성고 등을 참작하여 상당한 보수를 지급하면 된다.
기성고란 건축물에서 완성된 공사 분량을 비용으로 환산한 것을 말한다. 건축주는
공사가 중단된 시점을 기준으로 이미 시공사에 지급한 공사대금과 실제 기성고를 비교하여 공사대금을 과도하게 지급했다면 그 차액의 반환을 요구할 수
있다. 반대로 시공사는 공사 중단 시점에서 지급받은 공사대금과 실제 기성고를 비교하여 기성고가 더 높을
때, 그 차액의 지급을 요청할 수 있다.
이처럼 건축주 입장에서는 기성고가 낮을수록 자신에게 유리하고 시공사 입장에서는 기성고가 높을수록 유리하기 때문에
기성고를 누가, 어떻게 산정하는지가 주요 쟁점이 될 수 밖에 없다. 법적
분쟁이 진행될 때에는 별도의 전문가인 감정인이 기성고를 산정하는 데 주요한 역할을 하게 된다. 재판부가
소송 당사자가 제출하는 증거와 주장만 가지고 기성고를 확정하기 어려우므로 전문가인 제3자를 동원하여
판단을 구하는 셈이다.
감정 비용은 감정을 신청한 당사자가 부담하는 것이 원칙이다. 즉, 시공사가 건축주를 상대로 공사대금지급 소송을 제기했다면 주로 시공사가 감정을 신청하고 그 비용을 부담하며 건축주가
시공사를 상대로 부당이득반환청구를 한 상태라면 건축주가 감정 비용을 내게 된다. 주의할 점은, 공사 중단 시점까지 소모된 비용 전체가 곧바로 기성고로 인정되지 않는다는 것이다. 판례를 통해 정해진 기성고 계산 공식에 따라 기성고를 산정하게 된다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “기성고를 둘러싼 공사대금분쟁은 공사대금자문이 필요한 여러 사건 중에서도 해결이 어려운 편에 속한다. 특히 건축주는 중단된 공사를 다른 시공사를 통해 어떻게든 재개하여 건물을 완공해야 하기 때문에 증거를 최대한 확보하여 소송에 활용하여야 한다. 자신의 상황에 맞추어 적절한 전략을 사용하여 어려움을 현명하게 극복하기 바란다”고 말했다.
출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=30256