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부동산전문변호사 “유치권, 적법하게 성립해야 인정받을 수 있어...”
유치권은 타인의 물건이 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관해 발생한 채권을 소유한 경우 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리다.
부동산 업계에서는 주로 시공사가 건축물 공사를 진행하던 중 건축주로부터 공사대금을 제대로 받지 못해 해당 건축물을 점유하고 유치권을 행사하는 경우가 많은 것으로 전해졌다.
그러나 유치권의 법적 특징을 제대로 알지 못한 상태에서 무작정 점유를 할 경우 법적인 권리를 인정받지 못할 뿐만 아니라 오히려 불리한 처지에 놓일 수 있다.
민법상 유치권이 인정되기 위해서는 ‘점유자’라는 성립요건부터 충족되야 한다. 점유란, 물건을 현실적, 물리적으로 지배하는 것뿐만 아니라 물건과 사람과의 시간·공간적 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사실상 지배하며 타인의 간섭을 배제하기만 해도 인정된다.
점유는 적법해야 하며 유치권을 행사하지 위해 굳이 등기부등본에 공시할 필요가 없으나 점유를 상실할 경우 유치권도 소멸한다.
점유 상실에 의해 권리가 소멸한다는 유치권의 특징 때문에 때로는 유치권자와 채무자 사이에서 물리적 충돌이 벌어지기도 한다. 용역업체 직원 등을 동원해 강제로 유치권자의 부동산을 점휴 침탈하는 것이다.
이처럼 강제로 침탈되어 점유를 상실한 경우도 유치권이 소멸된다.
그러나 기존 유치권자는 상대방을 대상으로 점유 회수의 소를 제기해 점유 상태를 본래대로 회복할 수도 있다. 점유회수의 소에서 승소한 후 점유 상태를 회복하면 유치권이 소멸하지 않고 존속하는 것으로 인정받을 수 있다.
아울러 침탈 과정에서 발생한 여러 위법 행위에 대한 고소도 진행할 수 있다.
유치권을 불가분적인 권리로 채권 전부를 변제 받을 때까지 유치물 전부에 대한 권리를 행사할 수 있다. 이는 채권의 일부가 변제되도 변하지 않는다.
즉, 유치권 행사 중인 시공사가 1억원의 총 공사대금 중 9000만원을 변제 받았다 하더라도 남은 1000만원에 대한 채권을 가지고 건물 전체에 대한 유치권 행사가 가능하다. 건물이 여러 채거나 분할이 가능한 상황이라도 마찬가지다.
법무법인YK 대한변호사협회 등록 부동산전문 이민우 변호사는 “유치권자에게는 선량한 관리자의 주의가 요구되므로 유치권자는 유치물을 무작정 방치해서는 안 된다”며 “채무자의 승낙없이는 유치물을 사용하거나 대여, 담보제공 할 수 없는데 이를 위반하면 채무자가 유치권의 소멸을 청구하여 권리를 상실할 수 있으므로 각별히 주의해야 한다”고 설명했다.
출처 : http://www.idsn.co.kr/news/articleView.html?idxno=58301