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아파트하자소송, 쉽게 생각하면 안 돼… 수리 가능성 등 염두에 둬야
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사
입주자대표회의가 아파트 소유자로부터 동의서나 위임장을 받아 아파트하자소송을 진행하는 일은 불과 몇 해 전까지만 해도 극히 드물게 발생했다. 아파트하자소송 자체가 아파트 내부 문제를 외부로 노출하여 집값에 악영향을 주는 것이라 생각해 가능하면 조용히 처리하려는 풍조가 지배적이었기 때문이다.
하지만 갈수록 심해지는 아파트 하자를 참지 못하고 시공사 등에게 하자보수 비용을 제대로 받는 편이 더욱 이득이라는 분위기가 형성되었다. 국토교통부 산하에 위치한 하자심사•분쟁조정위원회에 접수된 사건은 지난 10년간 62배나 증가해 2019년 4,290건을 기록했으며, 신축 아파트 단지를 둘러싼 아파트하자소송은 전국 어디서나 쉽게 찾아볼 수 있는 일이 되었다.
아파트하자 문제는 입주자와 건설사 사이의 분쟁이다. 공동주택관리법 시행령에 따르면 건설사는 하자의 종류에 따라 2~5년 정도의 하자담보 책임을 져야 한다. 그런데 정작 입주자들이 문제를 제기하면 하자가 대수롭지 않다는 이유로 보수를 미루거나 입주자와 상의 없이 단독으로 보수가 완료되었다고 표시하는 경우가 있다. 또 보수 공사를 했으나 여전히 하자가 존재하거나 오히려 하자가 더욱 심해져 입주자들의 고통이 심해지기도 한다.
그렇다고 해서 무작정 아파트하자소송을 진행하는 것도 쉽지는 않다. 아파트하자소송을 진행하기까지의 절차가 번거로운 데다 소송 비용을 마련하고 법률 대리인을 선임하는 과정이 산 너머 산이기 때문이다. 소송에서 승소하면 소송 비용도 받아낼 수 있으나 건설사의 책임이 생각보다 크게 인정되지 않는 바람에 소송 실익이 거의 없다시피 하는 사례도 있다.
때문에 아파트하자소송을 진행하기 전, 어떠한 방법이 실질적인 구제책이 될 수 있을지 고민해보아야 한다. 흔히 누수나 결로 같이 생활이 어려울 정도의 중대한 하자가 존재하면 즉시 소송을 진행하려 하지만, 소송에서 승소할 경우 수리비 상당액을 금전으로 받게 되며 더 이상 해당 하자에 대해 시공사의 수리를 요구할 수 없게 된다. 만일 수리비를 모두 소진해 수리를 진행했는데도 하자가 완전히 보수 되지 않는다면 그 때부터는 입주자들이 알아서 문제를 해결해야 하는 것이다.
따라서 기능상 또는 미관상 부족함이 있을 때에는 아파트하자소송을 진행하는 편이 낫지만 여러 차례 수리를 해야 하는 중대한 하자가 존재한다면 차라리 시공사에 반복적으로 수리를 요구하는 편이 추후 만족도를 높이는 방법이 될 수 있다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “이 밖에도 신뢰할 수 있는 업체를 통해 하자감정을 진행해야 하며 실제로 시공사의 책임이 인정될 수 있는 수준인지 미리 살펴보는 편이 낫다. 무리하게 소송을 진행하지 말고 협의나 대화를 통해 문제를 먼저 해결하려 노력하고 최선의 선택이 무엇인지 심도 있게 고민하기 바란다”고 전했다.