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갈수록 정교해지는 갭투자사기… 임차인의 피해 막으려면?
전세는 월세와 달리 고정적인 지출이 발생하지 않는데다 보증금을 회수할 수 있어 임차인들의 선호도가 높은 주거 계약 방식이다. 그러나 최근 이들의 보증금을 노리는 갭투자사기가 성행하며 선량한 세입자들에게 커다란 고통을 안겨주어 심각한 문제가 되고 있다.
최근 언론을 통해 보도된 갭투자사기는 대개 분양업자나 중개업자 등 업계 전문가들이 정교하게 설계하고 소위 ‘바지사장’ 집주인을 끌어들인다는 공통점을 보인다. 사기꾼들은 매매가에 비해 보증금을 높게 설정하여 전세 임대차 계약을 진행, 세입자를 구한 후 미리 수배해 둔 ‘바지사장’ 집주인 명의로 소유 명의를 변경한다.
이러한 방식을 사용하면 기존 분양업자는 세입자에게 보증금을 반환하지 않아도 되고 명목상의 집주인은 명의를 빌려주는 대가로 수백만원에 이르는 대여료를 받아 챙길 수 있다. 모든 과정을 알선하는 중개업자는 법정 중개 수수료와 비교도 되지 않을 정도로 거액의 수수료를 받아 챙길 수 있다.
하지만 세입자는 새로운 집주인에게 보증금을 제대로 돌려받기 어렵다. 애초부터 들러리에 불과한 집주인은 거액의 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없어 계약이 만료되어도 ‘배째라’라는 식으로 나오기 일쑤다.
주택을 경매에 부쳐 보증금을 강제로 반환하려 해도 그 과정에서 주택의 가치가 하락하기 때문에 결국 보증금을 온전히 돌려받는 것은 불가능한 일이 되어버린다. 아무리 전입 신고를 확실히 하고 확정일자를 제대로 갖추었다 하더라도, 다른 제한 물권이 존재하지 않아 등기부 등본이 깨끗하다 하더라도 세입자가 손해를 피할 수 없는 구조다.
이 같은 갭투자사기는 세입자에게 큰 손실을 초래하며 동시에 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등의 재정을 악화하는 요인으로 꼽힌다. 전세보증금을 반환 받지 못한 피해자들의 뒤처리를 이들이 해야 하기 때문이다. 그나마 보증보험에 가입하지 않은 세입자는 모든 손해를 고스란히 뒤집어쓸 수 밖에 없다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “설령 사기가 의심되더라도 세입자 개개인이 명의상 집주인의 부정한 행위를 밝히기란 쉽지 않다. 별도의 이면 계약이나 리베이트를 밝힐 증거가 없다면 불법행위를 입증할 수 없기 때문이다. 따라서 사전에 피해를 입지 않도록 계약 조건이나 해당 지역의 시세 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 최선”이라고 말했다.
이어 이민우 부동산전문변호사는 “등기부등본 상의 채권 관계만 확인하지 말고 매매가가 어느 정도로 형성되어 있는지, 부동산 시세가 보증금 반환을 뒷받침할 수 있는 수준인지 반드시 알아보아야 한다. 갭투자사기 일당은 대개 이상할 정도로 넓은 지역을 배경으로 활동하는 경우가 많기 때문에 중개업자의 영업 범위를 살펴보는 것도 사기꾼을 거르는 데 도움이 될 수 있다”고 덧붙였다.
출처 : http://www.audioht.co.kr/news/articleView.html?idxno=15532