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‘권리금 회수기회 보호권 vs 사유재산에 대한 사용수익권’, 변호사의 해결책은?
이른바 ‘자릿세’라고도 불리는 권리금은 상업용 부동산에서 특정 점포의 유형, 무형재산에 대해 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈이다. 가게 운영을 위해 설치한 설비나 인테리어 비용, 매출 규모 등이 권리금을 형성한다. 과거에는 관행적으로 임차인끼리 주고 받는 돈이었으나 관련된 갈등이 지속적으로 발생하자 정부는 2015년 권리금을 법제화 하였다. 하지만 법제화가 권리금논란을 잠재울 수 없었다.
서울시의 상가임대차분쟁조정위원회에 따르면 2018년을 기준으로 서울에서 벌어진 상가임대차 분쟁의 원인 1위가 권리금 문제였다. 권리금은 임차인끼리 주고 받는 돈이지만 최근 발생하는 권리금 분쟁을 보면 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 경우가 많다. 상가 임대인이 임차인을 내보내면서 자신이 직접 점포를 운영하겠다며 새로운 임차인을 구하지 못하게 하면서 기존 임차인이 권리금을 받지 못하게 되는 것이다.
임차인에게 불공정한 관행이 이어지자 지난 해 상가임대차법을 개정하여 상가 임차인의 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘렸으며 대법원은 판결을 통해 권리금 회수기회 보호 기간 역시 10년까지 늘어났다고 판단했다. 또한 대법원은 임대차 기간이 미 끝나 계약갱신요구권이 없는 사안에서도 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판결한 바 있다.
임차인을 보호하고자 하는 취지는 십분 이해하면서도 임대인이 자신의 재산인 상가부동산에 대해 가지고 있는 사용수익권을 지나치게 제한하는 것 아니냐는 의견도 있다. 임대인에게는 의무만 발생하고 발생 가능한 손실에 대해서 어떠한 법적 보호도 받지 못하는 것 아니냐는 불안감을 표현하는 것이다.
이에 법무법인 YK 부동산건설센터 김승현 변호사는 “상가건물임대차보호법이 권리금 회수기회를 보호하고 있기는 하지만, 만일 임대목적물의 하자나 계약을 더 이상 유지하기 어려울 정도의 심각한 사정이 생긴다면 건물에 대한 임대인의 사용 수익권을 인정해주고 있다. 때문에 자신의 재산권에 대해 충분한 보호를 받고 싶다면 임대차 계약을 진행할 때에 계약서 조항을 꼼꼼하게 작성하여 사전에 권리금 분쟁을 예방하는 것이 좋다.”고 설명했다.
이미 권리금 분쟁이 발생한 상황이라면 어떻게 접근하는 것이 바람직할까. 혹자는 최근 쏟아지는 대법원 판결을 가지고 자신의 상황을 유추해보려 하지만, 이러한 시도는 위험하다는 것이 김승현 권리금변호사의 생각이다.
김승현 변호사는 “대법원의 판단이 있다 해도 구체적인 사건을 살펴보면 그 내용과 적용된 법리가 다르다. 임차인의 권리금 회수기회 보호가 우선인지 아니면 임대인의 사용수익권이 우선인지는 개별 사건마다 살펴봐야 하기 때문에 빈약한 논리로 섣불리 접근해서는 안 된다. 전문가의 법률적 조언을 구하여 자신의 권리가 충분히 보호될 수 있도록 해야 한다.”고 덧붙였다.
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