▲ 법무법인YK 이민우 부동산 전문 파트너 변호사​

‘조물주 위에 건물주’라는 농담이 생길 정도로 집주인이 우리 사회에서 갖는 위상은 대단하다. 타인 소유의 집을 빌려 생활하는 임차인은 임대인에 비해 경제적으로 불리한 약자일 수밖에 없으며 임대인이 무리한 요구를 해도 이에 대응하지 못해 어려움을 겪기 쉽다. 이런 문제를 해소하고 임차인의 권리를 보호해 보다 안정적인 주거 환경을 제공하고자 마련한 법이 바로 주택임대차보호법이다. 

주택임대차보호법은 대한민국 국민 모두에게 적용되며 설령 외국인이라 하더라도 국내에 거주하며 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마쳤다면 이 법의 적용을 받을 수 있다.

주택임대차보호법은 매우 다양한 내용을 담고 있지만 최근 이슈화 된 것은 단연 계약갱신에 관한 내용이다. 계약 만료 시점이 하루하루 다가오는 상황에서 갱신에 대한 임차인과 임대인의 의견이 엇갈리면 심각한 갈등이 초래될 수 있으므로 주택임대차보호법은 계약갱신에 관한 임차인과 임대인의 권리를 정하고 있다.

우선 임대인과 임차인이 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신에 대해 별다른 이야기를 나누지 않았다면, 계약 기간이 만료된 후 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 자동 연장된다. 특별히 이야기를 나누지 않았다면 계약갱신에 관해 자동으로 합의가 되었다고 보는 것이다. 이를 묵시적 갱신이라 한다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약 조건이 동일하기 때문에 별도로 계약서를 작성하지 않아도 보호받을 수 있다. 

그러나 이런 내용만으로 임차인의 주거 안정을 보호하기 부족했다. 계약갱신을 빌미로 임대료를 지나치게 높여 요구하는 경우가 많았고, 결국 임차인들은 1~2년에 한 번씩 이삿짐을 싸야 하는 상황에 놓였다. 

이를 해소하기 위해 등장한 것이 바로 계약 갱신청구권이다. 이는 현재 거주하고 있는 임차인에게 추가 계약갱신의 기회를 부여함으로써 최대 4년간 계약 연장을 보장하는 내용이다. 계약 만료 시점이 도래해 임대인이 더 이상 계약을 연장하지 않는다는 의사를 밝혀도 임차인은 1회에 한해 계약 갱신청구권을 행사할 수 있다. 

또 전월세상한제도를 함께 시행하여 전월세 차임의 인상률이 5% 이내로 제한했다. 임대인이 무리한 차임 인상 요구를 할 수 없도록 보호 장치를 마련한 것이다. 

단, 임차인이 무조건 계약갱신청구권을 활용할 수 있는 것은 아니다. 만일 집주인이 직접 입주를 하려 하는 경우에는 계약갱신 요구를 거부할 수 있다.

또한 임차인이 부정한 방법으로 임차를 했거나 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 재개발 재건축으로 철거를 해야 하는 경우, 임대인이 합의 하에 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의를 구하지 않고 함부로 전대를 하거나 주택을 고의 및 중과실로 파손한 경우에는 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있다. 

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 부동산전문 이민우 변호사는 “주택임대차보호법은 임차인과 임대인 모두의 권리를 담고 있기 때문에 각자 자신의 상황에 맞추어 이를 해석함으로써 권리를 행사하도록 노력해야 한다. 이 과정에서 불필요한 충돌이 발생하면 오히려 불리한 입지에 놓일 수 있으므로 법의 테두리 안에서 갈등 해결 방안을 찾아야 한다”라고 말했다. 

*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터

기사 출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=36400