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공사대금 미지급 문제, 예방 및 해결 방법은?
2022-05-16
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사
많은 비용이 투입되고 오랜 기간에 걸쳐 진행되는 건설공사는 모든 절차가 마무리된 후 대금을 지급하는 것이 일반적이다.
이런 관행을 악용해 공사대금을 제대로 지급하지 않고 차일피일 채무 이행을 미루는 바람에 자금난에 시달리는 시공사들을 쉽게 볼 수 있다.
공사대금이 제대로 지급되지 않으면 해당 공사에 투입된 인력이나 사용한 자재에 대한 대금도 제대로 지급되지 않기 때문에 결국 공사에 직·간접적으로 참여한 업체나 인원이 많은 피해를 입는다. 이를 예방하고 해결하기 위해 많은 건설업체가 건설전문변호사들의 조력을 구하는 상황이다.
이미 공사가 완성됐지만 공사대금을 제대로 지급하지 않는다면 어떻게 대응해야 할까? 대부분의 사람들은 대화나 협의를 통해 문제를 원만하게 해결하고자 한다. 법적 공방을 하는 것은 당사자에게 부담스러운 일이기 때문이다. 그러나 공사대금 채권의 소멸시효는 겨우 3년에 불과하며 무작정 참고 기다리다 소멸시효가 다할 경우, 더 이상 법적으로 책임을 물을 수 없으므로 이를 염두에 두고 협상을 진행해야 한다.
협의를 진행하기 어려운 상황이라면 소송을 통해 공사대금을 청구하는 것이 최선이다. 이때 공사대금의 구체적인 액수를 산정하고 책임 소재를 분명히 하기 위해서는 계약서 및 각종 증빙자료를 활용해야 한다. 건설업계는 다른 업종에 비해 계약서의 중요성이 쉽게 간과되는 분야이며 설령 계약서를 작성해도 권리의무관계가 명확히 담겨 있지 않은 경우가 많다.
따라서 계약서를 처음부터 최대한 꼼꼼하게 작성해야 하는 것이 중요하다. 만일 공사대금 분쟁이 발생했으나 계약서의 내용이 충분하지 않을 경우에는 그동안 주고받은 문자메시지 내역이나 통화 녹음 파일 등을 적극적으로 활용해 책임 소재를 분명하게 밝혀야 한다.
공사대금분쟁을 해결하기 위해 유치권을 행사하려 한다면 몇 가지 주의할 사항이 있다. 우선 유치권자는 반드시 목적물을 점유하고 있어야 한다. 본인이 직접 점유할 필요는 없지만 간접적으로라도 점유 상태를 잃지 않고 계속 유지되어야 유치권을 주장할 수 있다. 이런 사실을 알고 있는 건축주 측에서 점유 상태를 해제하기 위해 물리력을 동원하기도 하기 때문에 합법적인 테두리 안에서 점유 상태를 유지할 수 있도록 노력해야 한다.
또 계약 당시 유치권 포기에 관한 특약이 체결되었다면 추후 공사대금 미지급 문제가 발생하더라도 유치권을 주장할 수 없다. 따라서 처음 계약서를 작성할 때부터 이러한 내용이 포함되지 않도록 주의해야 한다. 만일 유치권 포기 특약에 합의한 상황에서 함부로 유치권을 행사하면 이는 불법적인 점유 행위가 될 뿐이기 때문에 오히려 처벌을 받게 된다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “공사대금 미지급 문제는 너무나 다양한 상황에서 발생하기 때문에 각 사안에 맞는 해결방안을 찾아야 효과적으로 풀어갈 수 있다. 자칫 잘못하면 채권자임에도 불구하고 오히려 법적으로 불리한 처지에 놓일 수 있으므로 합법적인 대응 방안을 마련해 고충을 해결하기 바란다”라고 말했다.
*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터
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