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[칼럼] 상가권리금소송, 회수 가능성 냉정하게 따져봐야...
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사
경기 불황으로 소비심리가 위축되며 자영업자들이 많은 타격을 입고 있는 상황이다. 수입이 감소하는데 반해 임대료는 상승하고 있고 새로 매장을 내는 사업자가 줄어들면서 상가권리금도 제대로 회수하기 어려운 상황이 초래된 것이다.
이러한 가운데, 임대인과 임차인 사이의 분쟁으로 인한 상가권리금소송까지 증가하며 여러모로 고충이 깊어지는 상황이다.
상가권리금이란, 기존 임차인에게 새로운 임차인이 지급하는 금액으로 업계에서 관행적으로 인정되어 오다가 상가임대차보호법을 통해 정식으로 인정됐다.
권리금은 기존 임차인이 가게를 운영하며 지역 사회에서 축적해온 지명도나 단골 손님 확보, 기타 영업비법 등에 대한 경제적 가치를 인정하여 지급하는 금전으로 가게의 입지나 유명세 등에 따라서는 임차 보증금 못지 않게 큰 비중을 차지하기 때문에 자영업자들에게 매우 중요한 문제다.
권리금은 임차인과 임차인이 주고 받는 것이기 때문에 원칙적으로 임대인이 관여할 문제는 아니다. 그러나 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 그 기회를 의도적으로 무산시키는 경우가 적지 않아 법으로 이를 임차인의 권리로 인정하고 보호하게 됐다.
만일 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였음에도 불구하고 임대인이 이를 방해하여 권리금을 받지 못하도록 했다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있다.
이 때 방해 행위로 볼 수 있는 행위는 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인이 되려는 자에게 주변 시세 등과 비교했을 때 지나치게 높은 임대료 및 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 있다.
그러나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 상태라면 신규 임차인이 되려는 자와의 계약을 거절해도 이를 상가권리금회수 방해 행위로 어렵다.
아울러 거래의 대상이 되는 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않거나 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 상황에서도 임대인의 손해배상 책임을 물을 수 없다.
많은 분 사람들이 자신이 주선한 임차인과 임대인의 계약이 무산되었다는 이유만으로 상가권리금소송을 고려하지만, 무작정 소송을 진행한다고 해서 좋은 결과를 얻을 수 있는 것은 아니다. 임대인의 선택이 얼마나 부당한지, 손해배상청구권의 소멸시효가 만료되는지는 않았는지, 임차인의 과실이나 잘못은 없는지 꼼꼼하게 살펴보고 결정해야 불필요한 시간, 비용의 낭비를 막을 수 있다.